HelHO:2026:12

Käräjäoikeus oli asunto-osakeyhtiön osakkaan kanteesta velvoittanut yhtiön muun ohella korjaamaan osakkaan asuinhuoneiston kylpyhuoneen lattian kaadon ja vedeneristeen hyvän rakentamistavan mukaiseksi.

Hovioikeus muutti käräjäoikeuden tuomiota ja hylkäsi osakkaan vaatimuksen. Hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta ei itsessään seurannut kunnossapitovastuuseen perustuvaa velvollisuutta korjauksen suorittamiseen, vaan arvioinnissa oli annettava merkitystä viasta aiheutuvan haitan vakavuudelle ja korjaamisesta aiheutuville kustannuksille. Asiassa esitetyn näytön perusteella kaatojen puutteista asukkaalle aiheutuva haitta oli tosiasiallisesti hyvin lievä eikä juurikaan heikentänyt huoneiston käytettävyyttä. Kun kaatojen muuttaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista eikä siten olisi ollut kustannuksiltaan vähäinen toimenpide, kyseessä ei voitu katsoa olevan sellainen asumista oleellisesti haittaava virhe, joka laukaisisi yhtiön kunnossapitovastuun. Asiassa ei myöskään ollut näytetty, että lattian kaato olisi aiheuttanut kylpyhuoneen vedeneristeisiin sellaista vikaa tai puutetta, jonka perusteella yhtiö olisi kunnossapitovastuunsa perusteella velvollinen suorittamaan korjaustoimenpiteitä.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 4.9.2024 NRO 1019 8630

Asunto-osakeyhtiö oli teettänyt osakkaiden asuinhuoneistoissa kylpyhuoneiden peruskorjauksia. Erimielisyys asiassa koski sitä, oliko kanteen nostaneen osakkaan huoneiston kylpyhuoneessa sellaisia virheitä, jotka yhtiö olisi velvollinen korjaamaan. Väitetyt virheet koskivat muun ohella lattian kaatoa ja vedeneristettä.

Käräjäoikeus on muun ohella katsonut, että kylpyhuoneen lattian kaatoa ei ollut lattiakaivon ympäriltä rakennettu hyvän rakennustavan mukaisesti ja että yhtiö oli kunnossapitovastuunsa nojalla velvollinen korjaamaan lattian kaadon ja sen alla olevan vedeneristeen osakkaan vaatimalla tavalla.

Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Maria Verronen.

HELSINGIN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 15.10.2026 NRO 1053 1620

Valitus

Yhtiö on vaatinut, että kanne hylätään kokonaisuudessaan ja osakas velvoitetaan korvaamaan yhtiölle sen oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.

Kylpyhuoneen lattian kaadoissa ei ollut virhettä. Vesi ohjautui lattiakaivoon, joten kaadot toimivat rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta annetun ympäristöministeriön asetuksen 29 §:ssä vaaditulla tavalla. Kaatoja ei voitu todeta virheellisiksi yksin numeeristen arvojen perusteella. Yhtiön todistajat olivat kertoneet veden ohjautuvan lattiakaivoon ja kaatojen olevan riittävät. Asiassa ei ollut osoitettu, että vesi lammikoituisi lattialle tai että lattia esimerkiksi olisi jatkuvasti märkä tai lattiassa olisi mikrobikasvustoa.

Kylpyhuoneen laattojen alla oleva vedeneriste oli toimiva ja ehjä, eikä sen korjaamiselle ollut perustetta. Vedeneristeessä ei ollut väitettyä kuoppakohtaa, eikä sellaisesta olisi aiheutunut välittömästi mitään haittavaikutuksia.

– – – – – –

Vastaus

Osakas on vaatinut, että valitus hylätään ja yhtiö velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Käräjäoikeus oli arvioinut esitetyn näytön oikein ja päätynyt oikeaan lopputulokseen.

– – – – – –

Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut pääkäsittelyn 12. ja 13.8.2026.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Hovioikeudessa on kyse siitä, onko yhtiö velvollinen korjaamaan osakkaan huoneiston kylpyhuoneen väitetyt virheet, jotka koskevat lattian kaatoa ja laattojen alla olevaa vedeneristettä – – –. [Muita virheitä sekä oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta koskevat osuudet hovioikeuden ratkaisusta jätetään tässä julkaisematta, koska ne eivät liity julkaistavaan oikeuskysymykseen.]

Yhtiön kunnossapitovastuuta koskeva arviointi

Arvioitavaksi tulee, ovatko kylpyhuoneen väitetyt virheet sellaisia puutteita tai vikoja, jotka yhtiö on velvollinen korjaamaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaisen kunnossapitovastuunsa nojalla.

– – – – – –

Kylpyhuoneen lattian kaatojen osalta hovioikeus toteaa, että kysymys on luonteeltaan selvästi yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta rakenteesta. Asunto-osakeyhtiölain esitöissä on katsottu, että yhtiön kunnossapitovastuuseen sisältyvään rakenteeseen kuuluvat kaikki rakenteen sisäpuolella olevat materiaalit, kuten sellaiset tasoitteet, jotka asennetaan rakenteen sisään, esimerkiksi ennen siveltävän vedeneristeen levittämistä, sekä materiaalit, jotka ovat tarpeen rakenteessa olevan virheen tai puutteen korjaamiseksi, kuten rakentamista koskevista standardeista poikkeavan seinässä olevan painuman täyttämiseksi tai vinon lattian oikaisemiseksi tarvittava tasoite (HE 24/2009 vp s. 81).

Käräjäoikeus on päätynyt siihen johtopäätökseen, että kylpyhuoneen lattian kaatoa ei ollut lattiakaivon ympäriltä rakennettu hyvän rakennustavan mukaisesti ja että yhtiö oli kunnossapitovastuunsa nojalla velvollinen korjaamaan lattian kaadon ja sen alla olevan vedeneristeen osakkaan vaatimalla tavalla.

Hovioikeus toteaa, että nykyisessä asunto-osakeyhtiölaissa tai aikaisemmassakaan lainsäädännössä ei ole nimenomaista säännöstä siitä, millä edellytyksillä yhtiö voidaan osakkaan vaatimuksesta velvoittaa korjaamaan yhtiön kunnossapitovastuulla oleva vika tai puute. Oikeuskäytännössä vastuuta ei ole pidetty sillä tavoin ehdottomana, että yhtiö olisi velvollinen korjaamaan kaikki kunnossapitovastuullaan olevat viat niiden vakavuudesta tai korjaamisen kustannuksista riippumatta. Merkitystä on annettu muun ohella sille, onko vika vaikuttanut huoneiston käyttöön haitallisesti (KKO 1991:15) tai olennaisesti heikentänyt huoneiston käytettävyyttä tai toimivuutta (Helsingin hovioikeus 19.1.2006 nro 105). Kunnossapitovastuuseen perustuvan korjausvelvollisuuden arvioinnissa on muutoinkin otettu huomioon haitan vähäisyys suhteessa kustannusten kohtuullisuuteen (KKO 1982 II 60).

Mainitut oikeuskäytännöstä ilmenevät periaatteet huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei hyvän rakentamistavan vastaisesta rakentamisesta itsessään seuraa kunnossapitovastuuseen perustuvaa velvollisuutta korjauksen suorittamiseen, vaan arvioinnissa on annettava merkitystä viasta aiheutuvan haitan vakavuudelle ja korjaamisesta aiheutuville kustannuksille. Tämä on johdonmukaista myös siihen nähden, että osakkaan käyttäessä ensisijaiseksi oikeussuojatieksi tarkoitettua mahdollisuuttaan teettää korjaustyö itse ja vaatia sen jälkeen yhtiötä korvaamaan korjaustyön kustannukset yhtiön vastuu ei ole tuolloinkaan ehdoton, vaan rajoittuu asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 3 momentin mukaisesti tarpeellisiin ja kohtuullisiin kuluihin.

Nyt käsiteltävän asian kannalta keskeinen rakentamista ohjaava velvoittava säännös on ympäristöministeriön asetus rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta (782/2017), jonka 29 §:n mukaan märkätilan lattian kaltevuuden on mahdollistettava veden valuminen lattiakaivoon. Muilla rakentamisen laatua ja hyvää rakentamistapaa koskevilla ohjeilla, joihin asiassa on vedottu, ei ole näytetty olevan velvoittavaa merkitystä.

Käräjäoikeuden toteamin tavoin näyttö veden valumisesta lattiakaivoon on ristiriitaista. Osakkaan sekä todistajien A, B ja C hovioikeudessa kertomien havaintojen mukaan vesi lammikoituu lattialle, kun taas todistajien D, E ja F mukaan vesi ohjautuu lattiakaivoon. Tavarantarkastuksen yhteydessä otetulta videotallenteelta voidaan havaita, että veden suihkuttamisen jälkeen vettä on jossain määrin jäänyt kylpyhuoneen lattian eri kohtiin, kuten käräjäoikeuskin on katsonut. Tallenteen perusteella lammikoitumista ei kuitenkaan voida pitää erityisen merkittävänä, vaan valtaosa vedestä näyttää ohjautuvan lattiakaivoon itsestään, tosin suhteellisen hitaasti. Videosta tehtävien johtopäätösten painoarvoa vähentää se, että tallenne päättyy noin kolme ja puoli minuuttia veden suihkuttamisen jälkeen.

Hovioikeuden johtopäätös esitetystä näytöstä on, että osakkaan huoneiston kylpyhuoneen lattian kaadot toimivat ainakin pääosin mainitun asetuksen 29 §:ssä edellytetyllä tavalla, sillä tallenteen perusteella pääosa vedestä ohjautuu lattiakaivoon. Lattialle mahdollisesti jäävä vesimäärä on esitetyn selvityksen perusteella siinä määrin vähäinen, että asukas voi helposti poistaa sen lattiakaivoon kuivauslastalla. Kun huoneiston huolellisen käyttötavan mukaista on, että lattia joka tapauksessa kuivataan kuivauslastalla esimerkiksi suihkun käyttämisen jälkeen, veden poistamista lastalla ei voida pitää asukkaan kannalta kohtuuttomana vaatimuksena.

Edellä lausutuin perustein hovioikeus katsoo, että lattian kaatojen puutteista asukkaalle aiheutuva haitta on tosiasiallisesti hyvin lievä eikä juurikaan heikennä huoneiston käytettävyyttä. Kun otetaan huomioon, että kaatojen muuttaminen edellyttäisi rakenteiden purkamista eikä siten olisi kustannuksiltaan vähäinen toimenpide, kyseessä ei voida katsoa olevan sellainen asumista oleellisesti haittaava virhe, joka laukaisisi yhtiön kunnossapitovastuun.

Hovioikeus toteaa, että näyttö ei ole ollut yhdensuuntaista myöskään siltä osin, miten lattian kaadot vaikuttavat vedeneristeeseen ja sen käyttöikään. Todistaja B on hovioikeudessa kertonut, että veden lammikoituminen luonnollisesti rasittaa vedeneristettä ja laattojen ollessa notkolla myös vedeneriste noudattaa laattojen alla samaa linjaa. Myös todistaja C on kertonut kantanaan, että vedeneristeessä on kuoppakohta, mutta kysymys on ollut hänen arviostaan, koska hän ei ole nähnyt vedeneristettä. Todistaja F taas on kertonut, että kylpyhuoneen laattojen korkeuserot voivat riippua siitäkin, kuinka syvälle laastiin laatat on painettu, eikä ilman laatoituksen purkamista ole varmuudella pääteltävissä, onko vedeneriste kuopalla vai ei. Lisäksi todistaja F:n mukaan vedeneristeen ollessa kuopalla saumojen päälle nousisi kalkkihärmää, mistä ei kuitenkaan ollut mitään havaintoa.

Esitettyä näyttöä kokonaisuudessaan arvioituaan hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että asiassa ei ole esitetty riittävää näyttöä siitä, että lattian kaato aiheuttaisi kylpyhuoneen vedeneristeisiin sellaista vikaa tai puutetta, jonka perusteella yhtiö olisi kunnossapitovastuunsa perusteella velvollinen suorittamaan korjaustoimenpiteitä. Tässä arviossaan hovioikeus on ottanut huomioon erityisesti todistaja F:n kertomuksesta ilmenevät näkökohdat, joita vastaan ei ole esitetty varteenotettavaa selvitystä, sekä sen, että edellä selostettu lattian asianmukainen kuivaaminen lastalla joka tapauksessa vähentää kylpyhuoneeseen ja vedeneristeeseen kohdistuvaa kosteusrasitusta.

– – – – – –

Yhteenvetona hovioikeus lausuu, ettei yhtiön ole näytetty olevan velvollinen korjaamaan osakkaan omistaman huoneiston kylpyhuoneen lattian kaatoja tai laattojen alla olevaa vedeneristettä – – –. Käräjäoikeuden tuomio on tältä osin kumottava ja yhtiö on vapautettava velvollisuudesta suorittaa kyseiset toimenpiteet.

– – – – – –

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan seuraavasti:

Osakkaan vaatimus yhtiön velvoittamisesta korjaamaan kylpyhuoneen lattian kaadot ja vedeneriste hylätään.

– – – – – –

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

– – – – – –

Asian ovat ratkaisseet:
Hovioikeudenneuvos Tarja Raiskinen
Hovioikeudenneuvos Juha Terho
Hovioikeudenneuvos Tero Mikkola

Valmistelija:
Hovioikeuden esittelijä Ami Kähäri

Ratkaisu on yksimielinen.

Lainvoimaisuus

Määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 29.12.2026.