Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja sovitteli Vantaan seurakuntayhtymän ja Helsingin Lehtisaaressa sijaitsevan taloyhtiön välillä tehtyä maanvuokrasopimusta

Käräjäoikeus oli hylännyt taloyhtiön vaatimukset maanvuokrasopimuksen sovittelemisesta. Taloyhtiö oli vaatinut ensisijaisesti 1.1.2020 alkaneessa maanvuokrasopimuksessa sovittujen maanvuokran määrän ja rakennusten lunastamista koskevan sopimusehdon sovittelemista sekä liikaa maksetun maanvuokran palauttamista.

Hovioikeus katsoi sovittelun edellytysten täyttyvän. Maanvuokran määrää koskevia sopimusehtoja soviteltiin taloyhtiön vaatimin tavoin ja seurakuntayhtymä velvoitettiin palauttamaan liikaa maksettu maanvuokra taloyhtiölle. Rakennusten lunastamista koskevan sopimusehdon sovitteluvaatimus hyväksyttiin osittain.

Hovioikeus otti maanvuokran määrän sovittelua koskevassa arvioinnissaan huomioon erityisesti seuraavat seikat. Sovittelun kynnys on korkea, ja pääsääntöisesti sopimukset sitovat osapuolia sellaisina kuin ne on tehty. Maanvuokralain sovittelusäännösten tarkoituksena on turvata asuntoalueiden vuokrasopimusten osalta sosiaalinen, asumista turvaava merkitys ottaen myös huomioon, että kysymyksessä on pitkäaikainen vuokrasuhde. Käypää vuokratasoa tulee arvioida vertaamalla taloyhtiön tontinvuokran määrää lähialueilla tehtyjen asuntoalueen maanvuokrasopimusten hintatasoon. Koska vuokran määrä määriteltiin eri sopimuksissa erilaisilla muuttujilla, hintatasoa on tarkoituksenmukaista vertailla kerrosalaneliömetrin mukaan lasketun vuokratason mukaisesti. Lähialueiden vertailukelpoinen käypä vuokrataso on enintään noin kaksi kolmasosaa taloyhtiön maanvuokrasopimuksessa sovitusta
maanvuokran määrästä. Taloyhtiön alkuperäisessä vuokrasopimuksessa vuokran määrä on ollut huomattavasti tätä alhaisempi. Taloyhtiö on ollut maanvuokrasopimusta tehtäessä käytännössä pakotettu hyväksymään vuokrasopimuksen seurakuntayhtymän määrittämin ehdoin. Vuokran määrä on noussut huomattavan korkeaksi myös taloyhtiön yksittäisten osakkeenomistajien maksuvelvollisuuden kannalta. Asuntokauppojen hidastuminen taloyhtiössä osoittaa, että tontin korkeasta arvosta huolimatta korkeisiin asumiskustannuksiin halukkaita uusia osakkeenomistajia ei ole löytynyt. Tämä viittaa osaltaan siihen, että taloyhtiön maanvuokran määrä ylittää vapaiden markkinoiden käyvän vuokratason määrän. Asiassa ei ole ilmennyt sellaisia seikkoja, jotka puhuisivat sovittelua vastaan. Mainituilla perusteluilla maanvuokrasopimuksen vuokran määrää koskevien sopimusehtojen soveltaminen katsottiin kohtuuttomaksi.

Hovioikeus katsoi lisäksi rakennusten lunastamista koskevan sopimusehdon soveltamisen kohtuuttomaksi ja sovitteli myös lunastusehtoa.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudessa hovioikeudenneuvokset Terhi Mattila, Mirjami Paso ja Minna Ihonen (puheenjohtaja). Ratkaisu on yksimielinen.

Asiaa koskeviin mahdollisiin tiedusteluihin vastaa hovioikeudenneuvos Minna Ihonen, etunimi.sukunimi@oikeus.fi.

Tuomio 13.3.2026, dnro S 23/2099 on tilattavissa hovioikeuden kirjaamosta puh. 029 56 40789, sähköpostiosoite helsinki.ho@oikeus.fi.

Hovioikeuden tuomio on julkinen.

Julkaisuvapaa 13.3.2026 kello 10.00.