Ilmanvaihtojärjestelmän kotelointien alla oleva matala huonekorkeus oli virhe uusien asuntojen kaupassa

Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus on velvoittanut JM Suomi Oy:n maksamaan noin 67 000 euroa hinnanalennusta kolmelle yhtiölle, jotka olivat ostaneet rakentamisvaiheessa yhteensä 15 asuntoa Asunto Oy Helsingin Herttoniemen Läkkisepästä. Huoneistokohtaisen ilmanvaihdon kotelointien kohdalla huonekorkeus oli noin 2,3–2,4 metriä.

Rakennushankkeen aikana voimassa olleen ympäristöministeriön asetuksen (1008/2017) mukaan asuintilan huonekorkeuden on oltava vähintään 2,5 metriä. Tilan vähäisessä osassa se saa olla pienempi, ei kuitenkaan alle 2,2 metriä. ”Vähäistä osaa” ei ollut määritelty asetuksessa eikä tulkittu oikeuskäytännössä.

Käräjäoikeus katsoi, että vähäisyyttä oli arvioitava sekä laadullisesti että määrällisesti. Esimerkiksi kiintokalusteiden yläpuolinen tila voi olla laadullisesti vähäinen. Määrällisesti vähäisyys on suhteutettava siihen tekniseen ratkaisuun, joka huoneistoon on luvallisesti toteutettu. Tässä kohteessa ratkaisu oli huoneistokohtainen ilmanvaihto. Vuonna 2024 voimaan tulleessa asetuksessa matalamman tilan enimmäisosuudeksi on säädetty 20 prosenttia huonealasta juuri huoneistokohtaisen ilmanvaihdon mahdollistamiseksi. Uutta asetusta ei voida soveltaa taannehtivasti, mutta käräjäoikeus piti samaa rajaa perusteltuna myös vanhan asetuksen tulkinnassa.

Riidan kohteena olevissa huoneissa matalampaa tilaa oli 14–42 prosenttia huonealasta. Käräjäoikeus katsoi 20 prosenttia ylittävän osuuden olevan asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe. Rakennusvalvonnan käyttöönottohyväksyntä ja kaupungin lupajaoston ratkaisu siitä, että viranomainen oli toiminut harkintavaltansa rajoissa, eivät sitoneet käräjäoikeutta, joka arvioi itsenäisesti, vastaako toteutus asetuksen vaatimuksia ostajan ja myyjän välisessä suhteessa.

Ostajat olivat mitoittaneet vaatimuksensa sillä perusteella, että matala tila olisi markkinoitava asuntoa myytäessä ”muuna tilana”. Käräjäoikeus katsoi, että tila oli puutteesta huolimatta asuintilaa sekä rakentamista, että asuntojen markkinointia koskevien säännösten mukaan. Virhettä vastaavaa arvon alentumista ei voitu näytön perusteella määrittää, joten käräjäoikeus tuomitsi kohtuullisena hinnanalennuksena 20 prosenttia virheellisen huonealan neliöhinnasta.

Osakkeenomistajilla oli oikeus nostaa kanne, vaikka virhe ilmeni asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakenteissa. Yhtiö oli ilmoittanut huonekorkeuden virheeksi vuositarkastuksessa mutta ei ollut nostanut kannetta, joten toissijainen puhevalta oli ostajilla. Osakkeenomistajien puhevalta ei edellyttänyt yhtiökokouksen päätöstä siitä, ettei yhtiö käytä oikeuttaan.

Parvekkeiden peltisiä alakattoja ja kotelointeja koskevat vaatimukset hylättiin.

Kantajien oikeudenkäyntikulut olivat noin 125.000 euroa, josta JM Suomi Oy velvoitettiin korvaamaan puolet.

Tuomio ei ole lainvoimainen.