RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

Huoneenvuokralain 27 a § ei tullut sovellettavaksi, koska vesimittari oli asennettu ennen lain voimaantuloa 23.11.2020. Asiassa voitiin painavista syistä poiketa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 d §:n pääsäännöstä, jonka mukaan oikeudenkäyntikulut tuomitaan myös riitaisessa huoneenvuokra-asiassa 8 c §:n mukaisesti, koska B oli toimillaan ilmeisen aiheettomasti pitkittänyt oikeudenkäyntiä.

KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 6.9.2024 NRO 1019 7347

Asia

Huoneenvuokrasaatava

Asianosaiset

Kantaja

A Oy

Vastaaja

B

SELOSTUS ASIASTA

Riidaton tausta

Vastaaja on 26.10.2015 lähtien asunut vuokralla kantajan nykyään omistamassa asuinhuoneistossa osoitteessa – – – Jyväskylä.

Kantaja on ostanut vastaajan asuman vuokrakohteen touko kesäkuussa 2022 C Oy:ltä.

Vastaaja on saanut ilmoituksen vuokranantajan vaihtumisesta kesäkuussa 2022.

Kirjalliseksi todisteeksi nimetyn vastaajan 21.10.2015 allekirjoittaman vuokrasopimuksen kohdan 5 mukaan vastaajaa maksaa vesimaksua huoneistokohtaisen kulutuksen mukaan sekä autopaikasta 12 euroa.

Kanne

Vaatimukset

Kantaja A Oy on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa B:n suorittamaan kantajalle:

1. ) 95,74 euroa pääomaa ja sille korkolain 4.1 §:n mukaista viivästyskorkoa 2.8.2024 lukien
   Selite: elokuun 2024 vuokrajäännös
2. ) 188,36 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2023 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 04.05.2022 – 19.01.2023
3. ) 69,20 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 18.8.2023 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 19.01.2023 – 31.05.2023
4. ) 125,34 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 27.12.2023 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 31.05.2023 – 27.11.2023
5. ) 123,95 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 18.4.2024 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 27.11.2023 – 20.02.2024
6. ) 102,92 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 8.8.2024 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 20.2.2024 – 24.7.2024
7. ) Kantajan oikeudenkäyntikulut. Kantajan tämänhetkiset oikeudenkäyntikulut ovat 4079,60 euroa lisättynä kantajalta perittävällä 530 euron oikeudenkäyntimaksulla.
8. ) Ratkaisupäivään mennessä mahdollisesti erääntyvät vuokraerät (745,74 euroa/kk) autopaikkamaksuineen (12 euroa/kk) yhteensä 757,74 euroa kuukaudessa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden 2. päivästä lukien ja
9. ) Ratkaisupäivään mennessä mahdollisesti erääntyvät kulutukseen perustuvat vesimaksut korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen laskujen eräpäivistä lukien

Perusteet

Vastaaja on 26.10.2015 lähtien asunut vuokralla kantajan nykyään omistamassa asuinhuoneistossa osoitteessa – – Jyväskylä (K1). Vastaaja on laiminlyönyt maksaa asiassa vaaditut vuokrasopimukseen perustuvat vuokraerät eli huoneiston vuokria vesimaksuineen sekä autopaikkamaksuja (K2).

—

Alkuperäisessä vuokrasopimuksessa on sovittu, että vuokralainen maksaa vedestä kulutuksensa mukaan. Vastaajalle on kerrottu, mistä vaatimukset koostuvat.

Vastaajan alkujaan C:n kanssa tekemä vuokrasopimus on vuonna 2022 tehdyn asuntokaupan myötä siirtynyt kantajan nimiin. Asunnon omistajan vaihtuminen asuntokaupan myötä ei muuta myytävää asuntoa koskevan vuokrasopimuksen velvollisuuksia tai oikeuksia vaan sopimus on lain mukaisesti jatkunut ennallaan ja vain vuokranantaja on vaihtunut. Vastaaja on suurimman osan asuntokaupan jälkeisistä vuokrista maksanut kantajalle, joten vastaajalle on täytynyt siksikin olla selvää, että vuokranantaja on vaihtunut ja että sopimus jatkuu alkuperäisin ehdoin.  —

Kantaja on kokonaisuuden selkeyttämiseksi ja prosessin suoraviivaistamiseksi laittanut luottotappioihin avoimet vuokrat 6/2024 asti. Täten vaatimuksina on tällä hetkellä vesimaksut kerrotuissa määrin sekä elokuun 2024 vuokran jäännös.  —

Vastaus

Vastaaja on kiistänyt kanteen ja vaatinut sen hylkäämistä. Vastaaja on lisäksi vaatinut, että kantaja on velvoitettava korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen siltä osin kuin niitä ei korvata valtion varoista.

—

Perusteet

Kantaja on ostanut vastaajan asuman vuokrakohteen touko-kesäkuussa 2022 C Oy:ltä. Vastaaja on saanut ilmoituksen vuokranantajan vaihtumisesta kesäkuussa 2022.

Vastaaja on maksanut kohtien 1 ja 2 saatavat koskien erääntyineitä vuokria ja autopaikkamaksuja. Vaatimuskohdat 3-10 vastaaja on kiistänyt perusteettomina.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantaja on nimennyt käräjäoikeudessa seuraavat kirjalliset todisteet:

K1. Vuokrasopimus
Todistusteema: vastaajan maksuvelvollisuus; vastaajan velvollisuus maksaa käyttämästään vedestä

K2. Maksutilanne 21.8.2024 (korvaa aiemman todisteen K2)
Teema: avoimen saatavan määrä per 21.8.2024

K3. Vesilaskut 84,179 ja 208
Teema: avoimien vesilaskusaatavien määrä

K4.1–2 Vesilaskut 2024000071 ja
Teema: avoimien vesilaskusaatavien määrä–

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Asian ratkaiseminen kirjallisessa menettelyssä

Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 27 a §:n mukaan riitainen asia voidaan ratkaista yksin kirjallisen valmistelun perusteella, jos asia on laadultaan sellainen, ettei sen ratkaiseminen edellytä pääkäsittelyn toimittamista eikä kukaan asianosaisista vastusta asian ratkaisemista kirjallisessa menettelyssä.

Kantaja on 22.8.2024 lausumassaan hyväksynyt, että asia voidaan käräjäoikeudessa ratkaista kirjallisessa menettelyssä.

Vastaaja on jättänyt lausumatta yhteenvedosta ja oikeudenkäyntikuluista. Hallituksen esityksen 32/2001 Eduskunnalle laiksi oikeudenkäymiskaaren ja eräiden muiden lakien riita-asiain valmistelua, pääkäsittelyä sekä hakemusasioiden käsittelyä koskevien säännösten muuttamisesta 5 luvun yksityiskohtaisten perusteluiden mukaan (s.58): ”Toisaalta asianosaisen suostumus voisi olla myös niin sanottu hiljainen suostumus, joka voi ilmetä esimerkiksi siten, että asianosainen jättää vastaamatta käräjäoikeuden nimenomaiseen asiaa koskevaan kirjalliseen tiedusteluun, jossa tiedustelussa vastaamatta jättämisen merkitys on selvästi kerrottu asianosaiselle.” Hallituksen esityksessä edellä mainittu huomioiden, käräjäoikeus on päätynyt ratkaisemaan asian kirjallisessa menettelyssä.

Perustelut

Sopimusoikeudessa on ollut vanhastaan voimassa pääsääntö: sopimus on pidettävä.

Laissa asuinhuoneiston vuokrauksesta 3 luvun 27 a § säädetään vuokralaiselta vedestä perittävästä korvauksesta.

Kirjalliseksi todisteeksi K1 nimetyn vastaajan 21.10.2015 allekirjoittaman vuokrasopimuksen kohdan 5 mukaan vastaaja maksaa vesimaksua huoneistokohtaisen kulutuksen mukaan sekä autopaikasta 12 euroa.

Vastaajan allekirjoittamassa vuokrasopimuksessa 21.10.2015 on tavanomainen kirjaus siitä, että vuokralainen maksaa vesimaksua huoneistokohtaisen kulutuksen mukaisesti. Näin ollen vastaaja on velvollinen maksamaan vuokrasopimuksen mukaisesti vesimaksut huoneistokohtaisen kulutuksen mukaisesti.

Edelleen lain asuinhuoneiston vuokrauksesta 27 §:n 1 momentin mukaan vuokra määräytyy sen mukaisesti, mitä siitä on sovittu. Kantajan kanteen mukaan vastaajalta on jäänyt maksamatta elokuun 2024 vuokraa 95,74 euroa. Vastaaja on velvoitettava maksamaan vuokrajäännös. Vastaaja ei ole näyttänyt toteen väitettään siitä, että hän olisi suorittanut maksun kokonaan vaatimuskohdan 1 osalta.

Oikeudenkäyntikulujen osalta vastaaja ei ole lausunut oikeudenkäyntikuluista. Vastaaja on hävinnyt asian, joten kantajan oikeudenkäyntikulut tuomitaan vastaajan maksettavaksi.

Vaatimuskohtien 8 ja 9 osalta kantaja ei ole esittänyt näyttöä siitä, että kyseiset summat ovat erääntyneet. Kantajan perusteluissa mainitaan, että niiden on mahdollista erääntyä, mutta näyttöä tästä ei ole esitetty. Näin ollen käräjäoikeus hylkää vaatimuskohdat 8–9 toteen näyttämättöminä.

Tuomiolauselma

Vastaaja B velvoitetaan suorittamaan kantajalle:

1. ) 95,74 euroa pääomaa ja sille korkolain 4.1 §:n mukaista viivästyskorkoa 2.8.2024 lukien
   Selite: elokuun 2024 vuokrajäännös
2. ) 188,36 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2023 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 04.05.2022 – 19.01.2023
3. ) 69,20 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 18.8.2023 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 19.01.2023 – 31.05.2023
4. ) 125,34 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 27.12.2023 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 31.05.2023 – 27.11.2023
5. ) 123,95 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 18.4.2024 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 27.11.2023 – 20.02.2024
6. ) 102,92 euroa pääomaa korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 8.8.2024 lukien
   Selite: vesimaksu ajalta 20.2.2024 – 24.7.2024
7. ) Kantajan oikeudenkäyntikulut 4609,60 euroa (sisältäen kantajalta perittävän oikeudenkäyntimaksun 530 euroa)

Vaatimuskohdat 8 ja 9 hylätään.

Lainkohdat

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) 27 §, 27 a §

Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjänotaari Heidi Turpela

OIKEUDENKÄYNTI HOVIOIKEUDESSA

Valitus ja lausuma

B on vaatinut, että käräjäoikeuden päätös kumotaan ja asia palautetaan käräjäoikeuteen pääkäsittelyn järjestämiseksi.

Vesimaksun periminen on ollut perusteetonta, koska A Oy (jäljempänä yritys) ei ole ilmoittanut sen määräytymisperustetta (veden kulutus ja yksikköhinta) B:lle asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (jäljempänä huoneenvuokralaki) 27 a §:n edellyttämällä tavalla.

Asunto on aravalainoitettu, jolloin siihen on huoneenvuokralain 27 §:n 3 momentin nojalla sovellettava huoneenvuokralain 27 a §:ää.

B:n ja yrityksen välisen vuokrasopimuksen ehto rajoittaa vuokralaisen oikeutta ja on siten mitätön huoneenvuokralain 27 a §:n 3 momentin nojalla. Tämän vuoksi B:llä ei ole velvollisuutta maksaa vesimaksua ennen kuin sen perusteesta ja määrästä on esitetty selvitys.

Vastaus

Yritys on vaatinut, että B:n valitus hylätään ja B velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta esitetyn laskun mukaisesti 4.668,60 eurolla (sis. alv) laillisine viivästyskorkoineen. Käräjäoikeus on arvioinut näytön oikein ja soveltanut lakia oikein. Yritys on toimittanut vesilaskut B:lle. Laskuista ilmenee laskutusperusteet ja kulutustiedot, eli kuutiomääräinen kulutus ja sovellettu vesikuution hinta. B on velvollinen maksamaan vesilaskut.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Vaatimus asian palauttamisesta

Valituskirjelmän jälkeisessä lausumassaan B on vaatinut, että asia palautetaan käräjäoikeuteen pääkäsittelyn järjestämiseksi. Perusteluina B on esittänyt, että käräjäoikeus on jättänyt virheellisesti soveltamatta huoneenvuokralain 27 a §:n, eikä siten ole voinut tietää, mitä kyseinen lainkohta edellyttää päätöksen perusteeksi. Asia on näin ollen laadultaan sellainen, että sen ratkaiseminen olisi edellyttänyt pääkäsittelyn toimittamista. Lisäksi korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2017:77 mukaiset edellytykset asian palauttamiselle käräjäoikeuteen täyttyvät.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 1 §:n mukaan oikeudenkäynti hovioikeudessa koskee käräjäoikeuden ratkaisun kohteena ollutta asiaa valituksessa ja mahdollisessa vastauksessa vedotulta osalta. Valittaja ei saa enää myöhemmin hovioikeuskäsittelyn aikana laajentaa valituskirjelmässä esittämiään vaatimuksia ja siten muutoksenhaun kohdealuetta siitä, miksi se on valituskirjelmässä muotoutunut (Jokela, Antti: Hovioikeusmenettely (3. uudistettu painos. Helsinki 2022), s. 357).

Oikeuskäytännössä on katsottu, että vaikka asia olisi lähtökohtaisesti palautettava uudelleen käsiteltäväksi, asian ottaminen välittömästi ratkaistavaksi on tarkoituksenmukaista ja viivästyksen välttämiseksi perusteltua, kun asia on ratkaistavissa kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston perusteella (KKO 2023:88).

Asiassa ei ole estettä tutkia B:n esittämää palauttamisvaatimusta. Hovioikeus toteaa, että käräjäoikeus on perustanut tuomionsa (s. 5) huoneenvuokralain 27 a §:ään ja vuokrasopimukseen. Käräjäoikeus ei ole kuitenkaan tarkemmin arvioinut, soveltuuko 23.11.2020 voimaan tullut 27 a § tähän tapaukseen ja onko yritys toimittanut vuokralaiselle lain edellyttämät tiedot vesimaksun perusteena olevasta vedenkulutuksesta. Lainkohdan 3 momentin mukaan ehto, joka rajoittaa vuokralaisen 27 a §:n mukaista oikeutta, on mitätön. Käräjäoikeuden olisi tullut ottaa nämä kysymykset esille ja varata osapuolille tilaisuus lausua käsityksensä niistä. Nyt nämä kysymykset on nostettu esille valituksessa. Käräjäoikeuden näiltä osin virheellisen menettelyn johdosta asia olisi lähtökohtaisesti palautettava käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi. Asia on kuitenkin tarkoituksenmukaista ja perusteltua enemmän viivästyksen ja ylimääräisten kustannusten välttämiseksi ottaa välittömästi ratkaistavaksi hovioikeudessa, koska asia on ratkaistavissa kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston perusteella.

B:n uusi todiste

B on valituksessaan nimennyt uutena todisteena laskuyhdistelmän 1.10.2024, jonka teemana on, ettei yritys erittele vesilaskuaan.

Yritys on vastustanut uuden todisteen sallimista, koska B olisi voinut nimetä asiallisesti vastaavan todisteen jo käräjäoikeudessa. Lisäksi todisteesta ei ilmene vesimaksua, koska vesimaksu perustuu kulutukseen, eikä sitä voida etukäteen tietää kuukauden alussa.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

B on valituksessaan vedonnut laskuyhdistelmään, joka on päivätty 1.10.2024 eli vasta käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen. B:llä on ollut käräjäoikeudessa tilaisuus esittää todisteina ne yrityksen hänelle lähettämät laskut, joilla yritys on perinyt nyt oikeudenkäynnin kohteena olevia vesimaksuja. B:llä, jota on käräjäoikeudessa avustanut asianajaja, ei ole ollut käräjäoikeudessa pätevää aihetta olla nimeämättä niitä todisteiksi. Näin ollen B:n ei sallita vedota uuteen kirjalliseen todisteeseen hovioikeudessa. Kysymys vesilaskuissa esitetyistä tiedoista tulee siten arvioiduksi yrityksen käräjäoikeudessa esittämän kirjallisen todistelun perusteella.

Yrityksen uusi todistusteema

Yritys on vastauksessaan ilmoittanut vesilaskujen uudeksi todistusteemaksi, että kantaja on toimittanut vastaajalle vedenkulutusta koskevat tiedot ja laskutusperusteet. Perusteluina uuden todistusteeman sallimiselle on esitetty, että oikeudenkäymiskaaren 6 luvun 9 §:n 2 momentin sanamuodon mukaan prekluusio koskee ainoastaan todisteita eikä todistusteemoja. Oikeuskirjallisuudessa suhtautuminen teemaprekluusioon on vaihdellut, mutta vallitsevana voidaan pitää kantaa, jonka mukaan teemaprekluusiota noudatetaan enintään rajoitetusti.

B on vaatinut, että vaatimus uuden todistusteeman nimeämisestä hylätään. Yritys ei ole näyttänyt, että sillä olisi oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:ssä tarkoitettu syy uuden todisteen ja siten todistusteeman nimeämiselle.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että todistusteemojen täydennykset ja korjaukset on katsottava sallituiksi hovioikeudessa edellyttäen, että ne koskevat samoja tapahtumia, jotka ovat olleet käräjäoikeuden arvioinnin kohteena. Todistusteemoja, jotka koskevat täysin uusia tapahtumakulkuja, ei tule ilman hyväksyttävää syytä sallia hovioikeudessa. Muussa tapauksessa on vaarana, että oikeudenkäynnin painopiste siirtyy käräjäoikeudesta hovioikeuteen. (Jokela, Antti: Pääkäsittely, todistelu ja tuomio. Oikeudenkäynti III (Helsinki 2015), s. 682–683; Saranpää, Timo: Teemaprekluusiosta dispositiivisessa riita-asiassa. DL 2014, s. 699)

Prekluusiota käytettäessä tulee kiinnittää huomiota asianosaisen subjektiivisiin edellytyksiin (esim. toimiiko asianosainen ilman oikeudenkäyntiavustajaa), käyttäytymiseen (viivyttely, huolimattomuus), ja oikeudenkäynnin vaiheeseen (Hirvonen, Juhani: Teemaprekluusio, DL 1995, s. 429–440; Saranpää 2014, s. 712, 719). Kun arvioidaan, onko asianosaisen menettely johtunut pätevästä syystä, on huomioitava, onko tuomioistuin onnistunut oikeudenkäynnin aineellisessa johtamisessa (Hirvonen 1995, s. 447–450).

Ratkaisussa VaaHO 2017:8 (9.10.2017, nro 373) hovioikeus hylkäsi pyynnön asiantuntijan kuulemisesta uusilla teemoilla ja rinnasti uusien teemojen esittämisen kiellettyyn uuden todisteen esittämiseen. Hovioikeus katsoi, että kuuleminen uusista todisteluteemoista olisi ristiriidassa instanssijärjestyksen kanssa ja merkitsisi, että todisteluteemojen painopiste siirtyisi käräjäoikeudesta hovioikeuteen.

B on käräjäoikeudessa antamassaan lausumassa vedonnut siihen, että vesilaskujen perusteita ei ole ilmoitettu hänelle. Käräjäoikeuden yhteenvedossa ei kuitenkaan ole tunnistettu kysymystä huoneenvuokralain 27 a §:n soveltamisedellytyksistä eikä siten myöskään sitä, onko B:lle ilmoitettu lain edellyttämällä tavalla vesilaskujen perusteita. Hovioikeus sallii yrityksen nimetä jo käräjäoikeudessa vedotuille todisteille uuden todistusteeman, joka koskee sitä seikkaa, johon B on valituksessaan vedonnut ja joka olisi tullut ottaa esille tarkemman keskustelun kohteeksi jo käräjäoikeudessa.

Perustelut

Riidaton tausta ja kysymyksenasettelu

B on 26.10.2015 lähtien asunut vuokralla yrityksen omistamassa asuinhuoneistossa. Yritys on ostanut vuokrakohteen kesäkuussa 2022. B:n 21.10.2015 allekirjoittaman vuokrasopimuksen mukaan hän maksaa vesimaksua huoneistokohtaisen kulutuksen mukaan. Vuokrasopimuksen yleisissä ehdoissa on sovittu, että mikäli huoneistossa on huoneistokohtainen veden kulutuksen mittaus ja vuokralaisen kanssa on sovittu veden kulutukseen perustuvasta vesimaksusta, vuokralainen maksaa vedestä kulutuksen perusteella vuokranmaksun yhteydessä tai erikseen ilmoitettavana ajankohtana. Huoneistossa on riidattomasti ollut asennettuna huoneistokohtainen vesimittari ainakin vuodesta 2013 lähtien. B on laiminlyönyt maksaa asiassa vaaditut vuokrasopimukseen perustuvat vesimaksut. B on vuokralaisena velvollinen maksamaan käyttämästään vedestä.

Hovioikeudessa on riitaa siitä, tuleeko huoneenvuokralain 27 a § sovellettavaksi B:n vesimaksujen suorittamisvelvollisuuteen, vai määräytyykö hänen maksuvelvollisuutensa huoneenvuokralain 27 §:n mukaisesti. Mikäli katsotaan, että huoneenvuokralain 27 a § tulee sovellettavaksi, on vielä ratkaistava, onko yritys toimittanut lainkohdan edellyttämät tiedot vesimaksun perusteista B:lle ja sisältääkö vuokrasopimus vuokralaisen oikeuksia rajoittavan ehdon.

Huoneenvuokralain 27 a §:n sovellettavuus

Huoneenvuokralain 1 §:n mukaan lakia sovelletaan sopimukseen, jolla rakennus tai sen osa (huoneisto) vuokrataan toiselle käytettäväksi asumiseen.

Huoneenvuokralain 27 §:n 3 momentin mukaan sinä aikana, kun asuinhuoneistoon sovelletaan aravarajoituslain (1190/1993) tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain (604/2001) säännöksiä vuokran määrityksestä, vuokran suuruuteen ja siitä annettaviin tietoihin on sovellettava 27 a §:ää.

Huoneenvuokralain 27 a §:n 1 momentin mukaan vuokralaiselta vedestä perittävän korvauksen on perustuttava luotettavasti mitattuun todelliseen kulutukseen, jos rakennukseen, jossa huoneisto sijaitsee, on kustannusten jakamiseksi asennettu huoneistokohtaiset vesimittarit. Toisen momentin mukaan vuokralaiselle on toimitettava kuukausittain tiedot veden kulutuksesta huoneistossa.

Hovioikeus katsoo vuokrasopimuksen perusteella selvitetyksi, että kyse on korkotukivuokra-asunnosta. Näin ollen vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettu laki (604/2001) tulee sovellettavaksi.

Huoneenvuokralain 27 a §:n voimaantulosäännöksen mukaan lainkohta on astunut voimaan 23 päivänä marraskuuta 2020. Voimaantulosäännöksen perusteella lain 27 a §:ää ei sovelleta, jos sen 1 momentissa tarkoitettu huoneistokohtainen vesimittari on asennettu rakennukseen ennen lain voimaantuloa haetun rakennusluvan perusteella.

Näin ollen sellaisissa huoneistoissa, joihin on asennettu vesimittarit ennen lain voimaantuloa, ei ole välttämätöntä noudattaa pykälän määräyksiä. Tällaisissa huoneistoissa kulutusperusteista vesimaksua edellytetään noudatettavan vuokrasuhteissa vasta vesimittarin päivityksen yhteydessä. (Kanerva, Ari – Kuhanen, Petteri – Ahsanullah, Tarik: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (Helsinki 2021), s. 194–195)

Riidatonta on, että B:n asunnossa on ollut käytössä huoneistokohtainen vesimittari ainakin vuodesta 2013 lähtien. Yritys on ilmoittanut, että vesimittari on alkuperäinen. B ei ole väittänyt, että vesimittaria olisi päivitetty. Hovioikeus katsoo selvitetyksi, että vesimittari on asennettu ennen lain voimaantuloa, eikä huoneenvuokralain 27 a § näin ollen tule sovellettavaksi.

Asiassa sovelletaan siten huoneenvuokralain 27 §:n 1 momenttia, jota vastaavaan harkintaan myös käräjäoikeuden ratkaisu on perustunut, vaikka käräjäoikeus on viitannut 27 a §:ään arvioidessaan vuokralaiselta vedestä perittävää korvausta. Hovioikeus on tehnyt asiassa esitetystä näytöstä samat johtopäätökset kuin käräjäoikeus.

Oikeudenkäyntikulut

B on kiistänyt yrityksen oikeudenkäyntikuluvaatimuksen sekä perusteeltaan että määrältään ja vaatinut, että hänen velvollisuuttaan korvata yrityksen oikeudenkäyntikulut kohtuullistetaan huomattavasti, jos valitusta ei hyväksytä kokonaisuudessaan. B:lle ei ole myönnetty korvausta vesimaksusta osana toimeentulotukea, koska siitä ei ole ollut huoneenvuokralain 27 a §:n edellyttämää erittelyä, mikä on huomioitava kohtuullistavana seikkana. Elokuun 2024 vuokra 95,74 euroa on ollut riidaton, ja kanne olisi voitu sopia tältä osin. B on maksanut vuokrasaatavan lähes kokonaan (95 euroa) 2.9.2024 eli ennen käräjäoikeuden tuomion antamista ja puuttuvan osan (0,74 euroa) 25.9.2024. Yrityksen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ovat tämä huomioon ottaen kohtuuttomat. Yrityksen vaatimia oikeudenkäyntikuluja tulisi myös kohtuullistaa sen takia, ettei asiassa ole otettu vastaan todistelua eikä kyse ole ollut vaikeista oikeuskysymyksistä. Edelleen asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a § tulee sovellettavaksi.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 c §:n mukaan velkomusta tai häätöä koskevassa asiassa, joka ratkaistaan yksipuolisella tuomiolla, tuomioistuimen tulee viran puolesta arvioida vastapuolen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrä ottaen huomioon haastehakemuksen edellyttämä tarpeellisen työn määrä, saatavan suuruus ja välttämättömät kulut.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 d §:n mukaan asuinhuoneistoa koskevassa huoneenvuokra-asiassa oikeudenkäyntikulut tuomitaan 8 c §:n mukaisesti. Jos siihen on painavia syitä, asianosainen voidaan velvoittaa suorittamaan vastapuolen oikeudenkäyntikuluja 8 c §:ssä säädettyä enemmän. Lainkohdan esitöiden mukaan pääsääntönä myös riitaisessa huoneenvuokra-asiassa on, että oikeudenkäyntikulut tuomitaan 8 c §:n mukaisesti. Pääsäännöstä voidaan poiketa painavista syistä muun muassa sellaisissa tapauksissa, joissa asianosainen on ilmeisen aiheettomasti pannut jutun vireille tai pitkittänyt sitä sekä tapauksissa, joissa oikeudenkäynti on ollut tarpeen hävinneen osapuolen moitittavan käyttäytymisen takia (HE 31/2001 vp, s. 8).

Tuomioistuin voi oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n mukaan määrätä, että asianosaiset vastaavat osaksi tai kokonaan itse oikeudenkäyntikuluista, jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin.

Tuomioistuimen tulee oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan viran puolesta alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää, jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut olisi oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys huomioon ottaen kokonaisuutena arvioiden kohtuutonta. Lain esitöissä todetaan, että olennaista on arvioida täysimääräisen oikeudenkäyntikuluvastuun kohtuullisuutta kokonaisuutena.  (HE 201/2022, s. 26–27)

B on hävinnyt muutoksenhaun. Yritys on tehnyt sovintotarjouksen B:lle sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa, mutta B on kieltäytynyt tarjouksista, eivätkä osapuolet ole päässeet muutoinkaan asiassa sovintoon. Hovioikeus katsoo, että B on toimillaan ilmeisen aiheettomasti pitkittänyt oikeudenkäyntiä. Näin ollen asiassa voidaan painavista syistä poiketa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 d §:n pääsäännöstä, jonka mukaan oikeudenkäyntikulut tuomitaan myös riitaisessa huoneenvuokra-asiassa 8 c §:n mukaisesti.

Lain soveltamissäännöksen perusteella on selvää, kuinka riitainen oikeuskysymys tulee ratkaista. Asia ei ole ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n tarkoittamalla tavalla niin epäselvä, että B:lle olisi ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin.

B:n taloudellinen asema suhteessa yhtiöön on heikompi mikä puoltaa kulujen kohtuullistamista. Kanteen vastustaminen on hovioikeuden lopputuloksen valossa ollut siinä määrin perusteetonta ja perustunut virheellisiin tosiseikkoihin, että oikeudenkäyntiin johtaneet seikat puhuvat kuluvastuun kohtuullistamista vastaan. Asiaa on myös yritetty sopia useaan otteeseen, mutta B ei ole suostunut sopimaan asiaa. Edellä mainituilla perusteilla edellytyksiä oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamiselle ei ole.

Hovioikeus katsoo mainitut seikat sekä asian laatu ja laajuus huomioon ottaen, että B on velvollinen korvaamaan yrityksen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta täysimääräisesti.

Päätöslauselma

Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

B velvoitetaan korvaamaan A Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 4.668,60 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Valtion varoista maksetaan B:n avustajaksi määrätylle asianajaja D:lle palkkiona avustajan tehtävästä hovioikeudessa 2.704,80 euroa ja arvonlisäverona 689,72 euroa eli yhteensä 3.394,52 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

Asian ovat hovioikeudessa ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Petteri Korhonen ja Elina Laakso sekä asessori Anna Karlsson. Esittelijänä on ollut hovioikeuden esittelijä Ada Widjeskog.

Ratkaisu on yksimielinen.

Vailla lainvoimaa.

B on hakenut valituslupaa korkeimmalta oikeudelta.